MaPrimeRénov' bailleur 2026 : guide complet pour les propriétaires-bailleurs

Vous êtes propriétaire-bailleur et votre logement est classé E, F ou G ? MaPrimeRénov' est probablement la principale aide publique à laquelle vous pouvez prétendre pour financer vos travaux de rénovation énergétique. Mais ses règles ont évolué en 2025 et 2026. Voici le guide complet, à jour.

Qu'est-ce que MaPrimeRénov' bailleur ?

MaPrimeRénov' est une aide de l'État gérée par l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat). Elle finance les travaux de rénovation énergétique des logements anciens (construits il y a plus de 15 ans).

Depuis 2021, elle est accessible aux propriétaires-bailleurs — c'est-à-dire aux propriétaires qui louent leur bien ou qui s'engagent à le mettre en location après travaux.

En contrepartie des aides, le bailleur s'engage à :

• Louer le logement pendant 6 ans après la fin des travaux
• Respecter des plafonds de loyer selon la zone géographique
• Louer à des locataires sous plafonds de ressources (modestes ou intermédiaires selon les cas)

Les deux volets de MaPrimeRénov' en 2026

Depuis la réforme de 2024, MaPrimeRénov' est structurée en deux volets distincts :

Volet 1 : MaPrimeRénov' geste par geste

Pour les travaux isolés (un seul poste à la fois) :

• Isolation (combles, murs, planchers)
• Chauffage (PAC, chaudière biomasse, radiateurs)
• Ventilation (VMC double flux)
• Audit énergétique

Ce volet est accessible sans condition de saut de classe DPE pour les logements classés E, F, G.

Volet 2 : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur

Pour les rénovations globales permettant un gain d'au moins 2 classes DPE :

• Aide majorée (jusqu'à 70 % du coût des travaux)
• Plafond de travaux éligibles : 70 000 €
• Accompagnateur Rénov' obligatoire
• Possibilité de combiner plusieurs postes en un seul dossier

Le volet 2 est le plus avantageux pour les bailleurs souhaitant passer de F ou G à D.

Conditions d'accès pour les bailleurs en 2026

Conditions sur le logement

• Construit depuis plus de 15 ans au moment du dépôt de dossier
• Situé en France métropolitaine (dispositifs spécifiques pour les DOM)
• Résidence principale du locataire après travaux (pas de meublés touristiques)
• Le logement doit être classé E, F ou G pour la plupart des aides

Conditions sur le propriétaire

• Être propriétaire-bailleur : personne physique ou SCI
• Ne pas appartenir à un foyer fiscal considéré comme très aisé (plafonds révisés en 2025)
• Pas de conditions de ressources strictes pour le volet geste par geste

Conditions sur la location

• S'engager à louer 6 ans minimum après les travaux
• Respecter les plafonds de loyer selon la zone (A, A bis, B1, B2, C)
• Louer à des ménages dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés par l'ANAH

Attention : Ces plafonds correspondent aux logements conventionnés ANAH (loyer intermédiaire ou social). Si vous souhaitez louer à prix libre après travaux, vous ne pouvez pas bénéficier de MaPrimeRénov' bailleur.

Montants des aides en 2026

Volet geste par geste — exemples de montants

Volet rénovation d'ampleur

Plafond : 70 000 € de travaux éligibles → aide maximale de 42 000 € (locataire modeste).

Exemple : 35 000 € de travaux avec locataire intermédiaire → 15 750 € de MaPrimeRénov'.

MaPrimeRénov' + CEE : le cumul est possible

MaPrimeRénov' est cumulable avec les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), ce qui permet de réduire davantage le reste à charge.

Les CEE sont versés par les fournisseurs d'énergie et ne dépendent pas des ressources du propriétaire ni du locataire. Ils s'appliquent travaux par travaux.

Exemple de cumul pour une PAC air/eau à 14 000 € :

• MaPrimeRénov' : 3 500 €
• CEE : 1 800 €
• Reste à charge bailleur : 8 700 € (avant déduction fiscale éventuelle)

La déduction fiscale : un avantage souvent oublié

En régime réel d'imposition, les propriétaires-bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers 100 % du montant des travaux (après déduction des aides). Cela inclut les travaux de rénovation énergétique.

Pour un bailleur imposé à 30 % (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux :

• Sur 10 000 € de travaux nets d'aides → économie fiscale d'environ 4 720 €

Cela revient à financer près de la moitié du reste à charge via la réduction d'impôt.

Attention : Cet avantage est réservé au régime réel. Si vous êtes au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), vous ne pouvez pas déduire les travaux au réel. Comparez les deux régimes avec un comptable ou un conseiller fiscal.

Les démarches pas à pas

Étape 1 : Vérifiez l'éligibilité de votre logement

Commencez par un DPE récent (moins de 10 ans, méthode 3CL 2021). Si votre DPE est antérieur à juillet 2021, faites-en réaliser un nouveau.

Vérifier votre DPE gratuitement →

Étape 2 : Réalisez un audit énergétique

Pour le volet rénovation d'ampleur, l'audit est obligatoire. Pour le volet geste par geste, il est recommandé pour prioriser les travaux.

Coût : 500 à 1 500 €, dont 500 € remboursés par MaPrimeRénov'.

Étape 3 : Trouvez un Accompagnateur Rénov'

Pour le volet rénovation d'ampleur, l'Accompagnateur Rénov' agréé est obligatoire. Il vous aide à monter le dossier, choisir les artisans et suivre les travaux.

Coût : 1 500 à 3 000 €, dont une grande partie est prise en charge par l'ANAH.

Étape 4 : Obtenez des devis d'artisans RGE

Tous les artisans intervenants doivent être certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Vérifiez sur le site qualit-enr.org ou rge-artisan.fr.

Demandez au moins 3 devis et comparez.

Étape 5 : Déposez votre dossier sur France Rénov'

Le dossier se dépose sur maprimerenov.gouv.fr avant le début des travaux (sauf exceptions). Conservez tous les justificatifs.

Étape 6 : Réalisez les travaux

Les travaux doivent être réalisés après la validation de votre dossier. Ne commencez pas avant la notification d'accord.

Étape 7 : Demandez le versement

Après réception des factures, l'ANAH verse l'aide directement au bailleur (ou à l'artisan si vous avez opté pour l'avance).

Les pièges à éviter

1. Commencer les travaux avant la validation du dossier C'est la principale cause de rejet. Attendez toujours la décision de l'ANAH.

2. Faire appel à des artisans non RGE Sans certification RGE, les travaux ne sont pas éligibles aux aides.

3. Ne pas respecter l'engagement de location Si vous vendez le bien dans les 6 ans après travaux sans motif valable, vous devrez rembourser les aides perçues.

4. Confondre MaPrimeRénov' et les loyers réglementés Accepter les aides bailleur implique de louer sous les plafonds ANAH. Assurez-vous que cela est compatible avec votre stratégie locative.

5. Oublier les travaux en copropriété Pour les appartements, certains travaux (façade, toiture) relèvent de la copropriété. Ces travaux peuvent être financés via le syndicat, mais la démarche est différente.

Questions fréquentes

Puis-je bénéficier de MaPrimeRénov' bailleur pour un logement déjà loué ? Oui. Si votre locataire actuel reste en place pendant les travaux, le logement reste éligible. Vous devrez toutefois informer le locataire des travaux prévus.

Les SCI peuvent-elles bénéficier de MaPrimeRénov' bailleur ? Oui, sous conditions. Les SCI familiales et les SCI soumises à l'IR peuvent accéder au dispositif. Les SCI à l'IS sont exclues du volet rénovation d'ampleur.

Combien de logements puis-je rénover avec MaPrimeRénov' ? Il n'y a pas de limite stricte au nombre de logements, mais chaque dossier est traité individuellement.

En résumé

MaPrimeRénov' bailleur en 2026, c'est :

• Jusqu'à 60 % des travaux financés pour les rénovations d'ampleur avec locataire modeste
• Un plafond de 70 000 € de travaux éligibles
• Un engagement de location de 6 ans sous conditions de loyer
• Un dispositif cumulable avec les CEE et l'Éco-PTZ
• Une déduction fiscale complémentaire en régime réel

La première étape est toujours la même : connaître précisément l'état énergétique de votre logement.

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